Mister Presiden Prabowo mempunyai 2 pilihan:
- A. SKENARIO PEMERINTAH MEMILIH MEMBANGUN SENDIRI GEDUNG SEKOLAH
- B. SKENARIO PEMERINTAH MENYEWA KEPADA SWASTA (TAPI TANAH MILIK PEMERINTAH) DENGAN SEWA 15 TAHUNAN DIBAYAR DI DEPAN
A. SKENARIO PEMERINTAH MEMILIH MEMBANGUN SENDIRI GEDUNG SEKOLAH
Pertanyaan SEJARAHID mengarah pada perhitungan kelayakan investasi infrastruktur pendidikan skala besar yang dilakukan oleh Pemerintah, bukan oleh swasta.
Jawaban ini akan mengulas kelayakan pembangunan :
- 8.000 sekolah dengan anggaran IDR 13 Triliun
- dan perkiraan biaya bangunan / gedung sekolah per unit 800-900 m2 (9 ruangan: 1 ruang guru, 6 kelas, 1 aula, 1 gudang/toilet).
1. Kelayakan Anggaran IDR 13 Triliun untuk 8.000 Sekolah
Secara hitungan kasar, anggaran IDR 13 Triliun untuk membangun 8.000 unit sekolah baru tidak akan mencukupi jika setiap unit memiliki luas $800-900 m2 dengan kualitas bangunan standar permanen.
A. Perhitungan Biaya Rata-Rata per Sekolah
Jika total anggaran $\text{IDR 13.000.000.000.000}$ dibagi untuk 8.000 sekolah, maka biaya yang dialokasikan per sekolah adalah:
Biaya per Sekolah = Rp13.000.000.000.000 / 8.000 = IDR 1.625.000.000
B. Perbandingan dengan Biaya Konstruksi Realistis
Kita asumsikan biaya konstruksi per $\text{m}^2$ untuk bangunan sekolah permanen standar adalah Rp3.000.000 – Rp4.000.000/m2 (mengabaikan biaya desain, pengawasan, dan perizinan).
| Luas Bangunan Target | Biaya per m2 (Angka Konservatif) | Total Biaya Konstruksi per Unit |
| 800m2 | Rp3.000.000 | IDR 2.400.000.000 |
| 900m2 | Rp4.000.000 | IDR 3.600.000.000 |
C. Analisis Kelayakan Anggaran
| Kebutuhan Biaya per Sekolah | Anggaran Tersedia per Sekolah | Selisih/Kekurangan |
| IDR 2,4 Miliar (Minimum 800 m2) | IDR 1,625 Miliar | Kurang Rp775 Juta per unit |
| IDR 3,6 Miliar}$ (Maksimum 900m2) | IDR 1,625 Miliar | Kurang Rp1,975 Miliar per unit |
Kesimpulan:
Anggaran IDR 13 Triliun tidak mencukupi untuk membangun 8.000 unit sekolah baru dengan luas $800-900 M2 dan kualitas permanen standar. Dana tersebut hanya cukup untuk membangun sekitar 3.600 hingga 5.400 unit sekolah dengan luas tersebut.
2. Perkiraan Harga Bangunan 800 m2 – 900 m2
Dengan asumsi pembangunan sekolah di kabupaten atau daerah dengan kualitas permanen (SD 9 ruangan) dan tanpa biaya tanah:
| Luas Bangunan | Biaya Konstruksi per m2 (Estimasi Kabupaten/Daerah) | Total Perkiraan Biaya Fisik |
| 800 m2 | Rp3.000.000 (Sederhana/Minimal) | IDR 2.400.000.000 |
| 800 m2 | Rp4.000.000 (Standar Pemerintah) | IDR 3.200.000.000 |
| 800 m2 | Rp4.000.000 (Standar Pemerintah) | IDR 3.600.000.000 |
Catatan: Harga satuan bangunan per $\text{m}^2$ untuk proyek pemerintah dapat mencapai $\text{Rp5.000.000}$ hingga $\text{Rp7.000.000}$ di kota besar atau untuk spesifikasi tinggi, sehingga biaya per unit bisa mencapai $\text{IDR 4 Miliar}$ hingga $\text{IDR 6 Miliar}$ atau lebih.
3. Faktor Inflasi dan Degradasi (30 Tahun)
Dalam konteks bangunan milik pemerintah yang disewa/dibangun oleh swasta:
- Penyusutan dan Degradasi Fisik (Depresiasi): Bangunan memiliki masa manfaat ekonomis. Konstruksi permanen standar biasanya dirancang untuk bertahan lebih dari 30 tahun. Namun, tanpa perawatan (maintenance) yang memadai, degradasi fisik akan terjadi. Dalam 30 tahun, biaya renovasi besar (kapital) akan dibutuhkan untuk menjaga fungsionalitas dan keamanan struktur.
- Inflasi Biaya Konstruksi: Jika pemerintah berencana membangun atau merenovasi sekolah ini di masa depan (setelah 30 tahun), biaya konstruksi akan jauh lebih tinggi karena adanya inflasi material, upah, dan jasa konstruksi. Biaya konstruksi bisa berlipat ganda atau lebih dalam periode 30 tahun.
- Tujuan Pemerintah: Karena tanah dimiliki pemerintah dan bangunan disewa/dibiayai, Pemerintah harus memastikan kontrak konstruksi (jika dibangun swasta) atau kontrak sewa (jika disewa dari swasta) mencakup standar kualitas, masa garansi, dan tanggung jawab perawatan untuk menghindari bangunan “hancur” dalam waktu 30 tahun.
B. SKENARIO PEMERINTAH MENYEWA KEPADA SWASTA (TAPI TANAH MILIK PEMERINTAH) – SEWA 15 TAHUNAN
Model ini masih sangat menarik bagi pihak swasta, bahkan dengan penurunan biaya sewa di muka IDR 4 Miliar per 15 tahun. Tanah disediakan Pemerintah Pusat dan atau Pemerintah Daerah.
Skema ini memungkinkan swasta mencapai pengembalian modal penuh segera setelah proyek selesai. Kemampuan untuk mengelola 10-100 sekolah (skala) justru memperkuat daya tariknya.
1. Jumlah Sekolah yang Disewa
Dengan anggaran total IDR 13 Triliun dan biaya sewa per unit sekolah sebesar IDR 4 Miliar untuk 15 tahun (dibayar di muka), jumlah total gedung sekolah yang dapat disewa oleh Pemerintah adalah 3.250 unit.
Perhitungan
Jumlah Sekolah = IDR 13.000.000.000.000 : IDR 4.000.000.000
Jumlah Sekolah = 3.250 unit
2. Distribusi Sekolah
Berikut adalah rincian unit sekolah berdasarkan persentase distribusi lokasi:
| Lokasi | Persentase | Perhitungan | Jumlah Unit Sekolah |
| Desa Kecil | 40% | 3.250 times 0,40 | 1.300 unit |
| Kota Kabupaten Sedang | 40% | 3.250 times 0,40 | 1.300 unit |
| Pinggiran Jabodetabek | 20% | 3.250 times 0,20 | 650 unit |
| Total | 100% | 3.250 unit |
3. Minat Swasta dan Analisis Kelayakan Finansial
Ya, swasta akan tertarik. Meskipun margin keuntungan awal (tunai di muka) lebih kecil dibandingkan skema $\IDR 5 Miliar, proyek ini tetap menguntungkan dan minim risiko.
A. Analisis Keuntungan per Unit
Perkiraan Biaya Pembangunan (CAPEX) untuk sekolah $800-900 \text{ m}^2$ berkisar antara $\text{IDR 3 Miliar}$ (Desa Kecil) hingga $\text{IDR 4 Miliar}$ (Jabodetabek).
| Lokasi/Biaya Konstruksi (CAPEX) | Pendapatan Sewa di Muka (15 Thn) | Keuntungan Tunai Awal (Tanpa Perawatan) |
| Desa Kecil IDR 3 Miliar | IDR 4 Miliar | +IDR 1 Miliar |
| Jabodetabek IDR 4 Miliar | IDR 4 Miliar | IDR 0 (Break Even) |
Kesimpulan:
- Di Desa Kecil/Kota Kabupaten: Swasta untung $\text{IDR 1 Miliar}$ per unit, mencapai ROI 100% dan langsung untung.
- Di Jabodetabek: Swasta mencapai Break Even Point (BEP) segera di awal kontrak. Uang sewa $\text{IDR 4 Miliar}$ sepenuhnya menutupi biaya pembangunan.
B. Efek Skala (10-100 Sekolah) & Biaya Perawatan
Kemampuan satu entitas swasta menangani $10-100$ sekolah memberikan insentif besar karena menciptakan Ekonomi Skala:
- Pengurangan Biaya Konstruksi (CAPEX): Pembelian material secara massal (semen, besi, atap) untuk 100 sekolah sekaligus dapat menekan harga pokok material secara signifikan, jauh di bawah harga pasar eceran. Ini akan meningkatkan margin keuntungan per unit secara keseluruhan, bahkan di Jabodetabek.
- Efisiensi Perawatan (OPEX): Biaya perawatan 100 sekolah menjadi lebih murah dibandingkan 100 kontraktor perorangan.
- Satu tim teknisi dapat merawat satu klaster sekolah.
- Pengadaan suku cadang (misalnya pompa air, AC) dapat distandarisasi dan dibeli dalam jumlah besar.
- Biaya administrasi dan pengawasan per unit menjadi lebih kecil.
Dengan adanya Ekonomi Skala ini, swasta dapat dengan mudah menekan biaya konstruksi $800-900 \text{ m}^2$ hingga di bawah $\text{IDR 3 Miliar}$ di lokasi Desa Kecil dan Kota Kabupaten, membuat proyek ini sangat menguntungkan secara agregat.
LEBIH MENGUNTUNGKAN MENYEWA GEDUNG SEKOLAH?
Keputusan mana yang lebih menguntungkan bergantung pada prioritas Pemerintah antara keterjangkauan jangka pendek (risiko dan pemeliharaan) versus kepemilikan aset permanen dan dampak ekonomi (multiplier effect).
Dalam skema baru ini, Skema Sewa (BLT) lebih unggul dalam hal Tricle-Down Effect dan lebih menguntungkan secara strategis untuk 15 tahun pertama.
Perbandingan Keuntungan Dua Skema
| Aspek | Skema 1: Membangun Sendiri (BOM) | Skema 2: Sewa (BLT) |
| Jumlah Unit | 3.600 hingga 5.400 unit | 3.250 unit |
| Kepemilikan Aset | Permanen (Kontrol total & Nilai Aset). | Sewa 15 tahun, Aset kembali (Transfer) setelah 15 tahun (sudah terdepresiasi). |
| Pengeluaran Operasional (OPEX) | Pemerintah menanggung semua biaya perawatan dan perbaikan setiap tahun. | Swasta menanggung semua biaya perawatan selama 15 tahun (Free Maintenance Cost). |
| Tricle-Down Effect | Hanya terjadi sekali (saat konstruksi). Setelah itu, hanya ada biaya perawatan tahunan yang dibayar Pemerintah. | Terjadi Dua Kali: 1) Saat konstruksi (digaji swasta), dan 2) Selama 15 tahun (swasta harus mempekerjakan orang untuk merawat 3.250 sekolah). |
Analisis Mendalam: Keuntungan Skema Sewa (BLT)
Skema Sewa 3.250 unit selama 15 tahun 4 Miliar di muka dapat memberikan keuntungan strategis berikut bagi Pemerintah:
1. Pengendalian Biaya dan Risiko
Dalam skema sewa, Pemerintah telah mengunci total biaya modal 13T dan secara efektif menghilangkan biaya pemeliharaan tahunan (Maintenance Cost/OPEX) selama 15 tahun.
- Biaya pemeliharaan rata-rata adalah 1% hingga 3% dari nilai bangunan per tahun. Jika nilai bangunan per unit adalah IDR 3 Miliar, biaya maintenance per tahun adalah IDR 30 Juta hingga IDR 90 Juta per unit.
- Untuk 3.250 unit, Pemerintah menghemat sekitar IDR 97 Miliar hinggaIDR 292 Miliar per tahun. Penghematan ini dapat dialihkan ke gaji guru atau operasional sekolah lainnya.
2. Tricle-Down Effect (Multiplier Effect) yang Lebih Kuat
Skema sewa menghasilkan Tricle-Down Effect yang lebih sustain (berkelanjutan) dan terstruktur:
- Pekerjaan Konstruksi (Jangka Pendek): Swasta wajib merekrut tenaga kerja untuk pembangunan 3.250 unit di 3.250 lokasi berbeda ($40\%$ di desa, $40\%$ di kabupaten).
- Pekerjaan Perawatan (Jangka Panjang): Karena swasta menjamin free maintenance selama 15 tahun, mereka wajib merekrut atau menunjuk tenaga kerja lokal di setiap lokasi untuk menjaga dan merawat 3.250 aset tersebut. Ini menciptakan lapangan pekerjaan baru yang stabil di tingkat desa/kabupaten selama 15 tahun penuh.
Dengan adanya klausul free maintenance (yang berarti swasta menanggung biaya perawatan), Pemerintah memastikan bahwa uang $\text{IDR 13 Triliun}$ tidak hanya menjadi biaya, tetapi juga menjadi investasi infrastruktur sekaligus stimulus lapangan kerja yang terdistribusi selama 15 tahun.
Kesimpulan
- Pilihan Terbaik Jika Prioritas adalah Jumlah Unit dan Kepemilikan Mutlak: Membangun Sendiri (BOM).
- Pilihan Terbaik Jika Prioritas adalah Pengendalian Risiko, Penghematan Biaya Perawatan 15 Tahun, dan Penciptaan Lapangan Kerja Jangka Panjang: Sewa (BLT).
Mengingat biaya maintenance yang dihilangkan dan dampak ekonomi lokal (hire orang untuk merawat) yang terjamin selama 15 tahun, Skema Sewa (BLT) adalah pilihan yang paling menguntungkan dan paling strategis bagi Pemerintah.